«Необходимо прививать вкус к правовой культуре, законопослушанию, уважению к правам других, включая такое важное, как право собственности».
Д. А. Медведев «Россия, вперёд!»

Наивные вопросы о правильном использовании земли и законности строительства

Снос домов в Крылатском не на шутку напугал многих садоводов и дачников, особенно тех, кто получил землю ещё в «лохматые» советские годы. Да и в 80 — 90-е зачастую участки под дачи выделялись в спешке, документы оформлялись впопыхах. А ну как теперь и подмосковные власти вдруг посчитают, что некое садовое или дачное товарищество находится «не там»? В тонкостях законодательства нам помогает разобраться адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов г. Москвы Светлана Жмурко.

Самострой или нет?

Теоретически самостроем считаются любые дома и постройки, на которые нет необходимых по закону документов (см. «Важно»). На практике в случае дачи или загородного дома как минимум должны присутствовать официальные бумаги, подтверждающие права на участок. Если с документами на участок всё в порядке, строения (ежели они соответствуют назначению участка — об этом ниже) можно узаконить по «дачной амнистии».

Документ на землю — свидетельство о государственной регистрации права собственности (после 1998 года) либо свидетельство о праве собственности, выданное местной администрацией (до 1998 года).

Права на землю также подтверждает постановление районной администрации о выделении земельного участка на праве бессрочного постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения (копия должна быть на руках). На основе этого постановления можно оформить участок в собственность, воспользовавшись «дачной амнистией». А затем уже оформлять в собственность постройки.

Внимание! Книжка члена садоводческого или дачного товарищества подтверждает только факт этого самого членства. Она не является документом, свидетельствующим о ваших правах на землю или дом.

По «дачной амнистии» можно оформить любой участок?

Нет. Упрощенный порядок госрегистрации права собственности («дачная амнистия») касается только земли, предоставленной до введения в действие Земельного кодекса РФ (30 октября 2001 года). И не всех вообще участков, а только выделенных для следующих целей: ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного и индивидуального жилищного строительства.

Не получится оформить участок в собственность даже по «дачной амнистии», если он находится на землях, которые изъяты из оборота. Скажем, для государственных нужд. (Что делать в таком случае, мы разберём в следующем выпуске «Вашего дома».)

Что такое нецелевое использовани земли и чем оно грозит

Земля по российскому законодательству может использоваться только в соответствии с тем назначением, которое указано в документах на участок (см. таблицу). За нецелевое использование власти имеют полное право участок отобрать (естественно, через суд). Например, если на земле сельхозназначения — для ведения крестьянского/фермерского хозяйства или для садоводства — построен коттеджный поселок, такое использование земли может быть признано нецелевым, а постройки — незаконными.

При этом принимается во внимание основное использование участка. Скажем, если на шести сотках для садоводства посажено три кустика малины или грядка картошки, этого, как правило, достаточно, чтобы использование участка было признано «правильным». Но если те же три кустика малины посажены перед коттеджем типа «дворец» на участке в гектар, доказать, что в основном участок используется для выращивания сельхозкультур, будет проблематично.

Важный практический момент: если то, что построено на участке, никак не вписывается в рамки его разрешенного использования, такие строения однозначно будут считаться незаконными — их нельзя зарегистрировать даже по «дачной амнистии».

Единственный выход из положения — изменение целевого назначения участка. Это по закону возможно, но процедура долгая, сложная и дорогостоящая.

Вопрос на засыпку

Какой дом считать капитальным?

Обычно таковым считается дом, достаточно фундаментальный и хорошо отапливаемый для того, чтобы там можно было жить круглогодично. Однако детально нормативы «фундаментальности» нашими законами не прописаны.

На практике, если на участке в садовом товариществе возведен трёхэтажный кирпичный коттедж со всеми удобствами, хозяин вполне может оформить его в собственность по «дачной амнистии» как «дом для сезонного проживания». Если право собственности на участок зарегистрировано, нет претензий у соседей по поводу несоблюдения строительных норм, а перед домом красуются яблони и грядки с клубникой, вопросов по поводу законности такой постройки или нецелевого использования участка не возникнет. Но, конечно, домиком для хранения инвентаря на участке под огород это строение не признают.

Важно

Чем подтверждается законность строений

  1. Свидетельство о регистрации права собственности на дом (постройку).
  2. Кадастровый паспорт дома (постройки).
  3. Документы на участок (правоустанавливающий документ — постановление местной администрации о выделении участка, договор купли-продажи, дарения и т. п.; свидетельство о регистрации права собственности на землю; кадастровый паспорт участка).

Внимание! Должны присутствовать все эти документы.

Продолжение — в следующих выпусках «Вашего дома».

Проверьте: вы на «правильной» земле построились?

Использование участка в зависимости от его назначения

Елена Аракелян

Газета «Комсомольская правда»