Дело №2-266/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 июня 2012 года город Петрозаводск
Прионежский районный суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи И.С.Леккеревой,
при секретаре А.В. Ромашевич,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лобышева В.А. к Панченко Ю.П., Панченко Т.П. о расторжении договора купли-продажи,
у с т а н о в и л:
Лобышев обратился в суд с названными исковыми требованиями по тем основаниям, что хх.хх.хх г. между ним и Панченко Ю.П., Панченко Т.П. был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью ... кв. м., расположенного по адресу: ..., земельный участок по генплану №, расположен в части кадастрового квартала № дачного некоммерческого товарищества «Н.». При заключении сделки продавцами Лобышеву В.А. был передан план земельного участка №. Разрешенное использование земельного участка - для садоводства. Целью приобретения участка Лобышевым В. А. было строительство дома и бани, высадка на участке деревьев и кустарников, о чем было сообщено продавцам при выезде на место для осмотра участка. Для целей строительства были составлены эскизные проекты дома и бани, заказан план фундаментов. Поскольку план участка не отвечал нормам действующего законодательства, Лобышевым В. А. были произведены землеустроительные работы и выполнен межевой план, из которого следует, что большую часть (... кв. м. из ... кв. м.) использовать в целях, для которых приобретался участок невозможно. Это обусловлено тем, что на большей части земельного участка расположена охранная зона высоковольтной линии электропередачи №, принадлежащей ООО «П.» на праве собственности. Также невозможно произвести огораживание участка забором, в связи с тем, что на участок необходимо обеспечить постоянный беспрепятственный доступ. Согласно п. 2.2. договора цена продаваемого земельного участка составила ... рублей. В соответствии с п. 3.1. договора купли-продажи от хх.хх.хх г.продавец продавал, а покупатель приобретал земельный участок, свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.
По правилу п.1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Также, истец полагает, что ответчиками нарушены и положения ст. 469 ГК РФ о том, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
По мнению истца, с учетом п.2 ст. 475 ГК РФ недостатки земельного участка существенными, так как использовать земельный участок для целей строительства дома и бани невозможно. В связи с чем истец просит расторгнут указанный договор купли-продажи земельного участка.
Истец и его представитель Мешков Д.Е. по доверенности в судебном заседании поддержали иск по изложенным в нем основаниям, указали на наличие оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка, считали необходимым расторгнуть договор, возвратить истцу уплаченные им денежные средства, в свою очередь истец возвратит ответчикам земельный участок.
Ответчик Панченко Ю.П. с заявленными требованиями не согласился, пояснил, что истцу было известно, какой участок он приобретает, до покупки участка он участок осматривал, претензий не имел, основания для расторжения договора отсутствуют.
Ответчик Панченко Т.П. не явилась в судебное заседание, извещалась надлежащим образом.
Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК, Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по РК, ООО «Р.», ООО «П.» своих представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Исходя из ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
В силу ч. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно ч. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии с п.1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
В соответствии со ст. 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отождествляет понятия ограничений и обременении, согласно ст. 1 названного Закона ограничения (обременения) - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).
Статьей 56 ЗК РФ предусмотрено, что права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.
Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом для охранных зон.
Частью 2 статьи 89 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электросетевого хозяйства и иных объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категории земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации. Надзор за соблюдением особых условий использования земельных участков в границах охранных зон объектов электроэнергетики осуществляется федеральным органом исполнительной власти, на который возложены функции по федеральному государственному энергетическому надзору.
Правила определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Согласно п. 6, пп. "б" п. 8, пп. "а" п. 10 "Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160: границы охранной зоны в отношении отдельного объекта электросетевого хозяйства определяются организацией, которая владеет им на праве собственности или ином законном основании; в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов; в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются строительство зданий и сооружений.
Судом установлено, что хх.хх.хх г. между Лобышевым В.А. и Панченко Ю.П., Панченко Т.П. был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью ... кв. м., расположенного по адресу: ..., земельный участок по генплану №, расположен вчасти кадастрового квартала № дачного некоммерческого товарищества «Н.».
Цена договора ... рублей. По соглашению сторон денежную сумму в размере ... рублей продавец получает от покупателя при подписании данного договора (п.2.2).
Согласно передаточного акта ответчики передали истцу участок после его осмотра истцом и правоустанавливающие документы на него.
Договор был исполнен сторонами, что ими не оспаривается.
На основании данного договора хх.хх.хх г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на указанный земельный участок зарегистрировано право собственности Лобышева В.А.
Судом также установлено, что в целях уточнения местоположения земельного участка Лобышевым В. А. были произведены землеустроительные работы и выполнен межевой план, из которого следует, что большую часть (... кв. м. из ... кв. м.) использовать в целях, для которых приобретался участок невозможно, так как на большей части земельного участка расположена охранная зона высоковольтной линии электропередачи №, принадлежащей ООО "П." на праве собственности.
Из материалов дела следует, часть земельного участка площадью ... кв.м. обременена обеспечением беспрепятственного доступа на земельный участок для обслуживания и эксплуатации линии электропередачи.
Наличие указанного обременения подтверждается в том числе постановлением Администрации Прионежского муниципального района от хх.хх.хх г., которым установлены особые условия использования земельного участка.
В ходе судебного разбирательства было установлено, что истец намеревался приобрести указанный участок для использования по целевому назначению, осуществить на участке строительство дома и бани.
Как пояснял истец, он приобретал участок свободный от прав третьих лиц, при приобретении участка он не предполагал и не мог предположить, что большую часть участка использовать будет невозможно. Данные обстоятельства ему стали известны только по результатам проведенных кадастровых работ, в процессе которых кадастровым инженером были получены необходимые согласования со всеми заинтересованными лицами.
Вместе с тем договор купли-продажи земельного участка не содержит ссылки на наличие каких-либо ограничений в использовании земельного участка.
Также, как следует, из пояснений кадастрового инженера, допрошенного в судебном заседании в качестве свидетеля, визуально при осмотре определить площадь части участка, в отношении которой будет установлено ограничение в использовании невозможно, так как такие размеры устанавливает заинтересованная сетевая компания.
Таким образом, анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу, что земельный участок обременен правами третьих лиц, а именно ООО "П.", наличие указанного обременения подтверждается материалами дела, не опровергнуто стороной ответчика.
Таким образом, эксплуатация по назначению всего земельного участка, приобретенного истцом, невозможна, так как ООО "П." вправе пользоваться этим участком для реконструкции, технического перевооружения, ремонта ЛЭП.
По мнению суда, возникновение данных обстоятельств стороны при заключении договора не могли разумно предвидеть, так как не являются специалистами в области электросетевого хозяйства, иначе истец бы не согласился на приобретение спорного участка, о чем он пояснил в ходе судебного разбирательства. Также возникновение обстоятельств, при наличии которых истец лишен возможности использовать по назначению большую часть земельного участка, являвшегося предметом спорного договора купли-продажи, суд расценивает как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
На основании изложенного суд считает, что требования истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка отхх.хх.хх г. заявлены правомерно, подтверждены материалами дела и подлежат удовлетворению.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п. 3 ст. 451 ГК РФ).
Исходя из обстоятельств дела, суд считает необходимым определить последствия расторжения договора, возвратив стороны в первоначальное положение.
В силу части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.
Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
р е ш и л:
исковые требования удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключенный хх.хх.хх г. между Панченко Ю.П., Панченко Т.П. и Лобышевым В.А.
Возвратить стороны в первоначальное положение:
обязать Панченко Ю.П., Панченко Т.П. возвратить Лобышеву В.А. денежные средства в сумме ... руб.
Обязать Лобышева В.А. передать Панченко Ю.П., Панченко Т.П. земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: ..., земельный участок по генплану № дачного некоммерческого товарищества «Н.», расположен в части кадастрового квартала №;
аннулировать запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от хх.хх.хх г. №.
Взыскать с Панченко Ю.П., Панченко Т.П. в бюджет Прионежского муниципального района государственную пошлину в размере 100 рублей с каждого.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Карелия в апелляционном порядке в течение одного месяца через Прионежский районный суд Республики Карелия.
Судья И.С. Леккерева
http://actoscope.com/szfo/kareliya/prionezhsky-kar/gr/1/o-rastorzhenii-dogovora-kupli-10092012-4855456/
| < Предыдущая | Следующая > |
|---|
