Инвестора и покупателя всегда волнует вопрос формирования спроса на предмет инвестиций. Рынок недвижимости, как и любой другой финансовый ранок, подвержен колебаниям спроса в зависимости от примерно однотипных факторов. В данной статье мы попытаемся проследить причины формирования спроса в простых и «ненаучных» выражениях. Для нас будет важно выяснить саму природу или механизм, который основным образом влияет на рост или снижение спроса на недвижимость. В конце работы попытаемся привести небольшой прогноз общих тенденций не на конкретный период или год, а, так сказать, в общем, чтобы прогнозирование цен на недвижимость можно было бы делать время от времени на любом этапе развития рынка. Конечно, мы не станем претендовать на точность прогноза в деталях, однако общие факторы, влияющие на формирование цены, будут выделены как можно конкретнее.
Часть 1. Недвижимость — финансовый рынок
Не станем углубляться в теорию, скажем лишь главное — недвижимое имущество, как и любое другое имущество, являющееся объектом коммерческой сделки, всегда имеет остаточную стоимость, а значит цена всегда формируется по критериям: есть ли спрос и какова его динамика, амортизация и износ имущества, существует ли предел насыщения на рынке и его зависимости. Всё это, в принципе, понятия, близкие к математике, и поэтому всегда есть возможность построить некие функциональные зависимости для прогнозирования динамики и взаимосвязи этих факторов. Однако у нас в рамках данной статьи нет на это времени и мы ограничимся общими фразами и философскими концепциями.
Известно что финансовые рынки, стремительно развиваются в условиях развивающейся экономики. Причем понятно, что чем резче и круче кривая развития экономики , тем быстрее динамика роста финансовых рынков. Осознав это, перейдём к следующему пункту — спрос. Спрос на любую продукцию формируется посредством информации (реклама, СМИ), реальными доходными показателями (дёшево — дорого), необходимостью приобретения данного продукта и темпом его выпуска (в случае недвижимости — предложения и динамика строительства). Это основные факторы, которые быстрее других влияют на изменение спроса и, как следствие, цены. Можно построить множество домов и коттеджей, но без соответствующего пиара всё это останется балластом. Также не требует пояснений, что количество предложений на рынке напрямую связано с ценой и баллансируется величиной спроса. И третий фактор — необходимость. Совершенно очевидно, что жильё, дома и дачи всегда будут востребованы, необходимы. Этот фактор указывает на то, что спрос обязательно будет и спад спроса может быть обусловлен только ценой или инвестиционной привлекательностью объекта.
Часть 2. Стабильная экономика убыточна для инвестора?
Здесь необходимо сразу четко определить понятия — «инвестор» и «потребитель». Мы станем разделять инвестора на две категории: спекулятивный инвестор и рантье. Спекулянт (в хорошем смысле слова) — это инвестор, приобретающий недвижимость с целью продать её с некой долей прибыли. Рантье — инвестор, вкладывающий деньги в недвижимость с главной целью сохранить капитал и лишь по возможности приумножить его, амортизируя его износ арендой или другими механизмами рынка. Потребитель — это тот, кто нуждается в продукте как таковом. Это тот слой населения, который жизненно заинтересован в жилье. Как правило, именно этот слой конечных потребителей остался за бортом рынка во многих странах.
Итак, опираясь на выводы, приведённые нами в части 1, делаем вывод: спекулятивному инвестору стабильный рынок не выгоден! Как было выявлено нами, только резко растущий рынок принесёт спекулянту необходимый доход. Здесь средства не оправдывают целей. А вот для рантье картина иная — ему стабильный рынок как раз интересен. Для сохранения капитала не нужны резкие взлёты, важно, чтоб не было резких падений!
Потребитель на этом фоне стоит особняком. Ему, как говорится, и то, и другое, и побольше. Потребителю хочется купить как можно дешевле, чтобы был инвестиционный прогресс, и чтоб поспокойнее и поувереннее. Именно поэтому потребитель всегда включается в рынок последним — он всегда выжидает.
Рассмотрим ситуацию в Москве как пример для других крупных городов. Итак… Москва — регион быстро развивающийся и имеющий перспективы к расширению. Но есть несколько «но». Имея ввиду экономический рост, мы подразумеваем рост в целом, в том числе и покупательской способности, т. е. благосостояния населения. Другими словами, житель региона должен иметь перспективу стать инвестором или рантье в будущем. Если такая перспектива отстаёт от общего развития региона, а цена тем не менее растёт, значит рост цен подогревается спросом извне (регионов). И действительно, жильё в столице скупалось на корню не только столичными инвесторами, но и потребителями из регионов. Почему? Ответ прост: Москва развивалась значительно быстрее всех регионов, вместе взятых. Экономика Москвы была сопоставима с экономикой целой страны. Жить в Москве было не только престижно, но и выгодно — здесь и основная работа, и заработок. И уж конечно не последним являлся тот факт, что цена на недвижимость росла стремительно.
Однако прошло некоторое время, и рост развития Москвы стал сравнительно замедляться. Действительно: несмотря на все достоинства мегаполиса, — это один из самых дорогих городов в мире! Кроме того, стали бурно развиваться региональные рынки, и, как следствие, недвижимость стала востребована и там. У регионального инвестора (особенно у спекулянта) отпала необходимость везти деньги в столицу, поскольку столько же можно заработать на месте. И Москва стала терять основного инвестора — регионы. А москвичи в основной своей массе пока не созрели финансово ни как инвесторы, ни как рантье. Спрос встал, и цена встала. Стоп, приехали — кризис! А кризис ли? К счастью, нет. Утешением, по нашему мнению, станет тот факт, что спрос в регионах насытится гораздо быстрее, чем в столицах. Там противоречий между богатыми и бедными ещё больше. Кроме того, крупные города привлекают к себе не только регионы, но и иностранного инвестора! А это уже другие деньги.
Однако следует уяснить, что мегаполисы хоть и бурно растут, но и рынки там стабилизируются. Значит спекулятивная торговля в массовом масштабе станет там не выгодна. В регионах ситуация, как правило, развивается с точностью до масштаба — чем крупнее масштаб, тем точнее применимо всё, что здесь изложено.
Часть 3. Искуственный кризис
Возможно, сказанное ниже вызовет недоумение, однако стоит задуматься: а почему спрос на недвижимость способен так резко останавливаться? Ведь мы же говорим не о телевизорах или мотоциклах. Мы говорим о территории, о жизненном пространстве, если угодно, о земле, которой на всех явно не хватает . Земли, как известно, больше не становится. Почему остановка спроса за год до падения так мощно муссировалась в СМИ? Почему все эти катаклизмы совпали с активным продвижением ипотечных программ и проекта «Доступное жилье»? Совпадение? А что, если нет… Ведь мы указывали, что рынок недвижимости, как и другие финансовые рынки, подвержен влиянию информации и СМИ в частности. Далее работает психология: массы людей, накаченные соответствующей информацией, будут подвержены панике в случае малейшего её подтверждения. Ну пусть даже и так… но зачем… зачем всё это?
А вот зачем. Мы совсем забыли про потребителя. Ни банки, ни спекулянты не пустят его как игрока на рынок. Финансовые мощности потребителей весьма низки. Но именно он и нуждается в недвижимости более всех. Политика государства, причем грамотная, создала потребителю условия подтянуться до уровня инвестора, вернее дала на это время. Пока инвестор вытаскивает деньги из столичных квартир и «закапывает» их в землю и региональные рынки, у потребителя есть 1— 1,5 года что бы стать полноправным участником рынка. Причём рынок пойдет ему навстречу: цены несколько упадут (особенно на завышенные престижные районы), к его услугам — ипотека (причём проценты по ней могут и снизиться), программа малоэтажной застройки, возможно, успеет набрать обороты. Вот тут то и задумаешься о силе печатного слова!
Если сейчас эксперты говорят о стабилизации рынка, то значит всё к этому и идёт. Правда, до стабилизации пока далековато. Ведь с развитием производства в крупные города неминуемо потечёт рабочая сила, которой тоже нужна жилплощадь и территория, инфраструктура наконец. Развитие АПК в свою очередь подхлестнёт малоэтажку и земельный рынок.
Итак, вывод: можно предположить, что остановка спроса есть продукт продуманной информационной кампании, явно выгодной только одному игроку — государству.
Часть 4. Насыщение рынка
Вообще говорить о насыщении недвижимостью в рамках конкретно очерченной территории — бред. Жизненное пространство, будь то квартира или земля, будут востребованы всегда. Даже при условии демографического провала территория никогда пустой не останется. Следует говорить о насыщении во времени, когда развитие региона не успевает за масштабами застроек или спекулятивные цены слишком забежали вперед. Всё это способно приостановить темпы спроса или наоборот ускорить, но важно одно — спрос на недвижимость и особенно на землю будет всегда. Россия пока только в начале своего экономического подъёма, и трудно даже представить, сколько будет стоить кв. м, скажем, лет через десять. Но игру по новым правилам выдержат не все инвесторы. Причём даже не все крупные. Выдержат грамотные и умеющие ждать, способные перемещать капитал из региона в регион быстро, руководствуясь только долей прибыли, а не комфортностью и удобством.
Часть 5. Заключительная. Прогнозирование
Теперь попробуем спрогнозировать ситуацию на пару годиков вперед. Принимая во внимание всё сказанное выше, предполагаем, что в ближайшие два года основные доходы инвесторы получат в регионах, причём в основном на земельных и загородных рынках. На втором месте будет коммерческая недвижимость. И лишь на третьем — квартирный рынок новостроек. Особое значение приобретёт рынок вторичного жилья — он будет самым стабильным и привлекательным для рантье. Население в регионах будет неуклонно расти в случае успеха програм развития АПК и малоэтажной застройки. Особое значение приобретут сельхоз земли. Они станут не только объектом купли продажи, но и главным фигурантом на рынке аренды. Фактически мы имеем дело с формированием нового вида коммерческой недвижимость. Земля подорожает, правда не сразу, но скорее всего резко. Она станет не только местом для отдыха людей, но и мощным средством производства. После становления рынка аренды земли она станет самым стабильным и доходным объектом инвестиций.
И главное — всё выше сказанное необходимо время от времени подправлять в контексте текущих событий, форс-мажоров и политики государства. Информация на рынке недвижимости приобретает статус основного быстро влияющего на динамику спроса фактора.
BGT consulting
| < Предыдущая | Следующая > |
|---|
